L’affitto di un locale commerciale (art. 27 L. 392/1978) prevede una durata minima di 6 anni, con rinnovo automatico di altri 6 e una durata massima di 30 anni. La durata della locazione è elevata a 9 anni per gli immobili a destinazione alberghiera come pensioni, locande o alberghi.
I contratti ad uso commerciale vengono usati per l’esercizio di un’attività commerciale, industriale, artigianale, turistica, professionale, alberghiera o di lavoro autonomo. Il loro utilizzo è legittimo solo quando l’immobile ha una destinazione d’uso di tipo commerciale o per attività di impresa. In nessun caso il contratto di locazione ad uso commerciale può essere usato per esigenze abitative o residenziali dell’inquilino.
Il contratto di locazione commerciale, una volta giunta la prima scadenza, si rinnova automaticamente per altri 6 (o 9) anni se:
– il proprietario non comunichi la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale (elevati a 18 mesi per le locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiera), per motivi ben specifici elencati all’articolo 29 della Legge n. 392 del 1978.: adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta o all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, ad uso diverso da quello di abitazione o demolirlo per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;
– il conduttore non comunichi il recesso, in presenza di gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi.
Giunto alla seconda scadenza, il contratto di locazione commerciale si rinnova automaticamente per ulteriori 6 anni (oppure 9 anni, in caso di immobili adibiti ad attività alberghiera) se:
– il locatore non comunica la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale (elevati a 18 mesi per le locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiera);
– il conduttore rifiuta il rinnovo alle nuove condizioni proposte dal locatore.
Tipi di contratti per affitto locale commerciale
Contratto di locazione commerciale 6+6
Il contratto di locazione commerciale 6+6 permette al conduttore di godere del bene immobile per una durata minima di 6 anni con la possibilità di rinnovo automatico per altri 6 anni. Con questo contratto le parti sono libere di concordare il canone di locazione, senza limiti imposti dalla legge.
Contratto di locazione alberghiera 9+9
Quando l’attività commerciale che viene svolta all’interno dell’immobile affittato è di tipo alberghiero (hotel, motel, B&B) o teatrale, la durata del contratto di locazione non può essere inferiore a 9 anni, con possibilità di rinnovo per altri 9 anni. In questi casi, si parla di contratto di locazione alberghiera.
Anche per questi due contratti di locazione commerciale, l’immobile deve essere adibito alle attività svolte e avere idonea destinazione d’uso.
Contratto di locazione commerciale transitorio
Il contratto di locazione commerciale può avere una durata inferiore a quella tipica (6 o 9 anni). In questo caso, si parla di contratto di locazione commerciale transitorio e l’immobile deve essere utilizzato in modo temporaneo (ad es. temporary shop).
Le ragioni di transitorietà devono essere indicate espressamente nel contratto e devono essere legittime ad escludere la durata ordinaria di 6 anni. La transitorietà in questo caso non dipende dalla semplice volontà del locatore, ma dall’uso specifico che l’inquilino farà dell’immobile.