Il contratto di locazione ad uso abitativo (chiamato impropriamente “contratto di affitto“) è un accordo scritto che si stipula tra un inquilino (conduttore) e un proprietario (locatore) con il quale il primo si obbliga al pagamento di un corrispettivo mensile (canone di locazione) in cambio del godimento di un bene immobile.
Con questo contratto, l’immobile resterà di proprietà del locatore e il conduttore potrà usarlo fino alla scadenza dello stesso. Al termine stabilito, il conduttore deve restituire l’immobile nello stesso stato in cui si trovava al momento della consegna.
La scelta di un immobile in affitto può risultare una valida soluzione per chi ha la necessità di cambiare casa, senza disporre di liquidità per l’acquisto o senza poter affrontare un mutuo.
In più, l’affitto di una casa permette, con estrema facilità, di potersi spostare in città diverse per svariati motivi come: studio, lavoro o familiari.
Il contratto di locazione ad uso abitativo è disciplinato dalla legge 431/1998 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) la quale richiede necessariamente la forma scritta degli stessi.
Parti del contratto di locazione possono essere sia persone fisiche che persone giuridiche.
Per sapersi orientare nella scelta dell’abitazione in affitto, gli aspetti fondamentali riguardano il canone, la durata minima d’affitto, il tempo di rinnovo e gli sconti fiscali.
Ci sono diverse tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo con caratteristiche differenti a seconda dei casi.
Le principali tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo
Tra i tipi di contratto di locazione ad uso abitativo quello ordinario (4+4, o contratto di locazione a canone libero) è tra i più diffusi; come il nome definisce, dà la possibilità a locatore e locatario di concordare autonomamente l’ammontare del canone. La sua durata minima è di quattro anni, rinnovati alla scadenza per almeno altri quattro anni; per questo è conosciuto anche con il nome di contratto quattro + quattro. Cioè, alla scadenza, in caso di mancata comunicazione di una delle parti da effettuarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima, il contratto si intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.
Al contratto di locazione a canone libero può essere applicata il regime della “cedolare secca“.
Si tratta di un regime fiscale agevolato che consente vantaggi sia per il locatore sia per il conduttore. In particolare, il locatore sarà esente dall’imposta di registro e di bollo e il canone di locazione sarà tassato al 21%.
Il conduttore, invece, avrà il vantaggio di beneficiare di un canone bloccato che non potrà essere aggiornato dal proprietario.
Nel contratto di locazione ad uso abitativo convenzionato (durata 3+2, canone concordato) invece, il canone viene stabilito dalla legge e da accordi territoriali a livello locale nei comuni ad alta densità abitativa. Le parti non potranno quindi scegliere liberamente il canone che dovrà rispettare i limiti imposti localmente. A fronte di questo limite, l’inquilino pagherà un prezzo minore rispetto al canone di mercato e il locatore potrà usufruire di detrazioni fiscali.
E poi…
Una disciplina specifica è poi dedicata ai contratti di locazione a natura transitoria, che possono avere una durata massima di 18 mesi, rendendolo perfetto per chi necessita di un affitto di breve durata.
Se le parti pattuiscono una durata superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e viene sostituita automaticamente con la durata massima prevista dalla legge.
Il contratto di locazione transitorio non è rinnovabile e può essere stipulato solo in presenza di valide ragioni di transitorietà (es. mobilità lavorativa, studio, apprendistato, etc.). Tali motivi di transitorietà devono essere indicati espressamente ed essere provati da idonea documentazione. Se il contratto di affitto transitorio non specifica le motivazioni che spingono l’inquilino ad un uso limitato dell’appartamento, il contratto è nullo e l’inquilino potrà ottenere la conversione in un contratto a canone libero, della durata di 4+4 anni e, dunque, in un rapporto di locazione più lungo.
Esempio classico di questa forma contrattuale è la locazione a studenti universitari, creato su misura per le esigenze dei proprietari che possono vincolare l’immobile per periodi inferiori a quelli previsti dalla legge (3+2 o 4+4 anni); tale contratto può essere stipulato da un singolo o da un gruppo di studenti.
Si caratterizza per la durata limitata e per la possibilità per i genitori dello studente di garantire per il pagamento del canone.
La sua durata può infatti andare da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi a seconda delle necessità. L’unico requisito è che il comune dove si trova l’immobile locato sia diverso da quello di residenza dello studente.