Convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione
Diritto Immobiliare
Convalida di licenza: in cosa consiste
La convalida di licenza è un procedimento attraverso il quale il locatore di immobili urbani (ad uso abitativo o commerciale) può ottenere preventivamente l’ordine di liberazione dell’immobile per la data di scadenza del contratto; così da anticipare i tempi ed avere già il titolo esecutivo per procedere alla liberazione coattiva dell’immobile, in caso di mancato puntuale rilascio volontario da parte del conduttore. È una procedura che permette di risparmiare mesi e mesi di occupazione senza titolo una volta arrivata la scadenza del contratto.
Sfratto per finita locazione: in cosa consiste
La convalida di sfratto per finita locazione, invece, è un procedimento che consente al locatore di ottenere la liberazione dell’immobile da parte del conduttore; questo, nel caso in cui nonostante sia già scaduto il contratto di locazione, continui ad occupare l’immobile senza averlo riconsegnato alla proprietà.
Trattasi di procedimenti speciali in quanto prevedono delle tempistiche più brevi rispetto ad un procedimento ordinario: qualche mese, contro qualche anno.
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Quali sono i presupposti?
I presupposti per conseguire la convalida della licenza per finita locazione sono i seguenti.
- L’avvenuta stipulazione di un contratto di locazione in forma scritta, registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
- Il contratto di locazione non dev’essere già scaduto.
I presupposti previsti per ottenere la convalida dello sfratto per finita locazione sono i seguenti.
- L’avvenuta stipulazione di un contratto di locazione in forma scritta, registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
- Il locatore deve aver impedito il rinnovo automatico del contratto comunicando tempestivamente al conduttore la disdetta a mezzo raccomandata.
- Il conduttore, nonostante la scadenza del contratto, non ha provveduto a rilasciare l’immobile.
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Cosa succede in udienza?
Trascorsi almeno 20 giorni dal perfezionamento della notifica dell’atto nei confronti del conduttore, si terrà l’udienza di comparizione delle parti. Tale udienza potrà avere diversi epiloghi a seconda del comportamento tenuto dal conduttore.
Come iniziano tali procedimenti?
Convalida della licenza per finita locazione
Per avviare il procedimento di convalida della licenza per finita locazione è necessario un atto di intimazione e citazione; con questo il locatore intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro il termine di scadenza futura del contratto.
Tale atto di intimazione di licenza può valere anche come disdetta; purché in esso il locatore esprima chiaramente la sua volontà di non rinnovare il rapporto contrattuale alla scadenza.
Convalida dello sfratto per finita locazione
Per il procedimento di convalida dello sfratto per finita locazione è necessario sempre un atto di intimazione e citazione; con esso il locatore intima al conduttore di lasciare l’immobile perché la data di scadenza del contratto è già maturata. In questa ipotesi il suddetto atto non vale anche come disdetta, la quale dev’essere già stata tempestivamente comunicata dal locatore.
In entrambi i casi, il locatore con tale atto cita in giudizio il conduttore, invitandolo a comparire all’udienza fissata in una precisa data per la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione.
I procedimenti di licenza e di sfratto per finita locazione, dunque, sono avviati dal locatore nei riguardi del conduttore o dei conduttori, ossia coloro che hanno il godimento dell’immobile.
In caso di morte del conduttore originario saranno convenuti in giudizio tutti gli eredi del conduttore o anche il convivente.
L’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione dev’essere notificato al conduttore a mezzo degli ufficiali giudiziari o anche in proprio dall’avvocato che lo ha redatto.
La notifica dev’essere eseguita direttamente a mani proprie del conduttore, presso la sua residenza / dimora / domicilio.
Nel caso in cui, invece, la notifica non venga eseguita a mani proprie del conduttore o venga eseguita a mezzo del servizio postale, l’ufficiale giudiziario incaricato dovrà provvedere a spedire anche una raccomandata destinata al conduttore con l’avviso di avvenuta notifica ex art. 660, comma 7 c.p.c.
La mancanza di tale avviso determina un’irregolarità del procedimento; trattasi di notifica rafforzata nel cui procedimento non devono esserci dubbi sulla ricezione dell’atto giudiziario.
Caso in cui compaia solamente il locatore
Nel caso in cui compaia solamente il locatore, il Giudice deve innanzitutto verificare la regolarità della citazione e della notificazione dell’atto al conduttore, nonché della tempestività della disdetta previamente comunicata dal locatore (nel caso di sfratto).
Se verifica la loro regolarità, allora il Giudice pronuncia ordinanza di convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione; con essa accerta la data di risoluzione del contratto e condanna il conduttore al rilascio dell’immobile. Con tale ordinanza, inoltre, il Giudice fissa la data dell’esecuzione del rilascio entro la scadenza del contratto se si tratta di licenza, oppure entro 6 mesi se si tratta di sfratto. In caso di convalida di sfratto, inoltre, il Giudice condanna il conduttore al pagamento delle spese perché viene accertato il mancato tempestivo rilascio dell’immobile; non è così per il procedimento di licenza le cui spese rimangono a carico della proprietà.
All’ordinanza di convalida, poi, verrà apposta la formula esecutiva, da parte del cancelliere; così che tale provvedimento costituisca un titolo esecutivo valido per intraprendere l’esecuzione per il rilascio dell’immobile.
Se il Giudice ravvisa un’irregolarità nella citazione o nella notifica dell’atto, allora fissa la data per una nuova udienza e dispone che il locatore provveda al rinnovo della citazione o della notifica dell’atto e del verbale di udienza nei confronti del conduttore.
Caso in cui compaiano entrambi
Tipi esempi sono:
- mancata custodia e gestione con la diligenza del buon padre di famiglia;
- l’uso del bene sia diverso da quello concordato;
- il comodatario non usi più personalmente il bene;
- qualora sopraggiunga un urgente ed improvviso bisogno da parte del proprietario senza che ci sia una grave motivazione poiché ne sarà sufficiente una lieve;
- il comodatario, poiché il contratto è nel suo interesse, può sempre recedere dal contratto restituendo il bene al comodante, salvo ciò arrechi danno al comodante che potrebbe dunque anche rifiutare la riconsegna.
Perché rivolgersi a noi?
Assistiamo i nostri clienti in tutte le fasi del procedimento; dall’analisi del contratto alla scelta del miglior procedimento applicabile al caso specifico, fino all’esecuzione dello sfratto nonché al recupero dei canoni non pagati sino al giorno del rilascio effettivo.
Pluriennale esperienza è stata acquisita dallo Studio che segue sia Fondazioni che Associazioni di gestione immobiliare.
Se hai problemi con un inquilino e vuoi avviare un procedimento di licenza o di sfratto per finita locazione, contattaci. Siamo qui per aiutarti.
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