COMODATO USO
Il comodato, anche detto prestito d’uso, è un contratto essenzialmente gratuito nel quale una parte (detta comodante) consegna in uso e godimento un immobile all’altra (detta comodatario).
E’ assimilabile ad una locazione di immobili ma senza il canone da pagare: la gratuità del comodato è l’essenza del contratto stesso.
Si pensi, ad esempio, ad una giovane coppia che vada a vivere in un immobile di uno dei genitori oppure un appartamento prestato ad amici per il tempo necessario per la ristrutturazione della loro abitazione; o, ancora, quando si mette a disposizione la propria casa al mare o in montagna ad amici per il weekend o per una settimana: questi sono tutti esempi di contratti di comodato uso.
Gratuità come caratteristica principale
Come visto, la gratuità è la caratteristica principale di questo contratto; proprio per questo motivo, anche l’eventuale vantaggio indiretto che potrebbe trarne il comodante-proprietario non potrà essere economicamente significativo a tal punto da diventare un vero e proprio corrispettivo.
Il comodatario, colui che riceve in uso il bene, non è tenuto a pagare dunque nessun corrispettivo poiché, solitamente, tale prestito è fatto per motivi di amicizia o cortesia e per un tempo limitato. Per contro, sarà suo compito e responsabilità giuridica custodire il bene con diligenza, pena il risarcimento dei danni.
E’ lecito anche il contratto di comodato modale: l’uso gratuito del bene immobile in cambio di una prestazione contenuta. Es: in cambio della disponibilità dell’immobile, il proprietario chiede che venga tagliato il prato del giardino con regolarità; oppure, al massimo, si può prevedere il rimborso di alcune spese, come le utenze o gli oneri.
Il comodato uso deve conservare l’intento di far conseguire un’utilità a chi lo riceva.
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Chi può fornire l’immobile?
Sicuramente il proprietario di un bene e in generale chi abbia la disponibilità di fatto legittima.
L’usufruttuario di un bene potrà certamente concedere in comodato il bene stesso, così anche il locatore qualora non ci sia divieto espresso nel contratto ed anche lo stesso comodatario con il consenso del comodante.
I beni della comunione legale tra coniugi o uniti civilmente possono essere dati in comodato con la volontà congiunta di entrambi. In caso di dissenso di uno dei due è necessario impugnare tempestivamente il contratto; diversamente il comodato uso dovrà essere rispettato anche dal coniuge dissenziente.
Forma del contratto di comodato
Non c’è obbligo di alcuna forma scritta, sebbene sia consigliabile per poter dare prova del comodato stesso.
In caso di contratto scritto, questo dovrà essere registrato.
Il comodato stipulato verbalmente può essere provato per testi e per presunzioni precise, gravi e concordanti.
Se una delle parti è un PA, il contratto dovrà essere necessariamente con forma scritta.
Durata del comodato
Il contratto di comodato si perfeziona con la consegna dell’immobile (o del mazzo di chiavi), non con la firma di un contratto scritto che può anche mancare.
Al comodato le parti possono fornire una durata con data certa o determinabile da altri eventi; in questi casi il termine dovrà essere essere rispettato da chi ha fornito l’immobile, senza poterne richiedere la consegna anticipata.
In assenza di termine, il comodato è detto precario e si intende a tempo indeterminato sino alla richiesta di restituzione dello stesso.
Cessazione del comodato
Anzitutto il comodato cessa al termine indicato originariamente: l’immobile dovrà essere restituito anche senza richiesta del proprietario.
Per contro, quando il termine di durata non sia fissato, il comodatario dovrà restituire il bene al comodante a semplice sua richiesta.
Meno agevole può risultare individuare il termine di durata desumibile dall’uso dell’immobile (comodato precario); ad esempio “fino a che non si sia reperito nuovo alloggio”, oppure, “sin tanto che non ti sposerai”, fin tanto che il comodatario ne abbia necessità”.
In caso di mancato accordo tra le parti, il Giudice può fissare un termine congruo per il rilascio, trascorso il quale il comodatario sarà inadempiente e il bene liberato con l’ausilio della forza pubblica.
Importante ricordare che, anche qualora indicato un termine, l’accordo di restituzione condiviso tra le parti potrà anticipare la riconsegna del bene e la cessazione del contratto.
Recesso
Come abbiamo visto, il comodatario ha degli obblighi di corretta gestione e custodia dell’immobile che, se non rispettati, possono portare al recesso da parte del proprietario comodante.
Tipi esempi sono:
- mancata custodia e gestione con la diligenza del buon padre di famiglia;
- l’uso del bene sia diverso da quello concordato;
- il comodatario non usi più personalmente il bene;
- qualora sopraggiunga un urgente ed improvviso bisogno da parte del proprietario senza che ci sia una grave motivazione poiché ne sarà sufficiente una lieve;
- il comodatario, poiché il contratto è nel suo interesse, può sempre recedere dal contratto restituendo il bene al comodante, salvo ciò arrechi danno al comodante che potrebbe dunque anche rifiutare la riconsegna.
Restituzione del bene
Il bene deve essere restituito nello stato nel quale si trova con il normale uso.
Se non è stato previsto nel contratto, non sussiste neppure un preavviso minimo.
In caso di rifiuto alla restituzione, il comodatario passa da possessore legittimo a detentore senza titolo e, come tale, potrà essere costretto al rilascio anche con la forza pubblica, una volta che il giudice ordinerà l’esecuzione.
Il caso particolare del comodato familiare
Spesso capita che dei genitori forniscano gratuitamente un’abitazione alla giovane coppia formata da uno dei propri figli perché inizi una convivenza, in attesa di comprare una casa più grande ed adeguata.
Trattasi di comodato precario con un termine eventuale non ben definito, detto termine implicito.
Se questa giovane coppia poi avrà dei figli, anch’essi vivranno naturalmente nell’abitazione.
Il problema sorge qualora la coppia dovesse lasciarsi e quindi senza poter conseguire la condizione che avrebbe fatto cessare il comodato: l’acquisto della nuova casa.
In questo caso la giurisprudenza tende ad assegnare l’immobile alla madre quale genitore prevalentemente collocatario dei figli così superando il contratto di comodato.
Ebbene, secondo la giurisprudenza, il fatto che il vincolo matrimoniale o la convivenza vengano meno, non incide sulla durata del comodato, poiché il termine non può considerarsi sciolto per effetto della crisi coniugale (Cass. S.U. 20448/2014).
Quindi, se il proprietario (solitamente i genitori) vuole tornare in possesso del bene deve dimostrare la sopravvenienza di un bisogno urgente ed imprevisto, che deve avere i connotati di serietà, concretezza e imminenza.
I vantaggi di questa formula e il nostro supporto
La Legge di Stabilità del 2016 ha concesso delle agevolazioni a chi dà un’abitazione in comodato gratuito ai figli o ai discendenti diretti. Queste agevolazioni consistono in una riduzione della metà di Imu e Tasi. Per ottenerla, è necessario che il contratto sia stato stipulato in forma scritta e registrato regolarmente.
In questo articolo abbiamo visto che possono nascere dei contenziosi legati al comodato d’uso gratuito. Se hai un problema di questo tipo, o pensi di poterlo avere, ti puoi rivolgere a noi. Siamo uno studio legale associato della Città Metropolitana dì Milano con un’esperienza pluridecennale. Ci occupiamo di più temi e al nostro interno ci sono anche avvocati specializzati in diritto immobiliare. Puoi richiedere una consulenza online, contattarci su WhatsApp, scegliere se essere seguito da un legale uomo o da un legale donna e pagare in modo personalizzato.
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