LOCAZIONE
I contratti di locazione sono un accordo con il quale una parte (locatore) si obbliga, dietro versamento di un corrispettivo (canone di locazione) a far godere all’altra parte (conduttore) un immobile.
Se l’immobile è un’abitazione avremmo una locazione abitativa; se è altro (capannone, ufficio, etc.) si tratterà di una locazione commerciale.
Le leggi che regolano i contratti di locazione sono molto stringenti e non possono essere derogate dalle parti, pena conseguenze di particolare rilievo.
Locazioni abitative e locazioni commerciali seguono normative diverse tra loro che è fondamentale conoscere sia che tu sia un proprietario, sia un conduttore.
Contratti di locazione a uso abitativo, Legge 431/1998
Come abbiamo indicato, la materia locatizia è disciplinata da norme rigide e non derogabili. Ne consegue che un immobile ad uso abitativo, il classico appartamento, potrà essere dato in locazione esclusivamente con le seguenti tipologie contrattuali.
Contratto a canone libero
Il proprietario potrà stabilire il canone di locazione che ritiene liberamente (sempre che il conduttore sia disposto a pagarlo); ma per contro la durata del contratto non potrà che essere di quattro anni, rinnovabili di altri quattro, salvo particolari eccezioni, e dunque con durata complessiva di otto anni.
Contratto a canone convenzionato (o concordato)
Le associazioni dei proprietari e dei conduttori stabiliscono, comune per comune, zona per zona, il canone minimo ed il canone massimo al quale l’immobile potrà essere dato in locazione; all’interno di questi valori, le parti devono trovare un accordo.
Se la determinazione del canone non è totalmente libera, per contro, la durata -prefissata dalla legge- è ridotta a tre anni rinnovabili di altri due; il proprietario incasserà canoni più bassi, ma terrà l’immobile impegnato meno anni, cinque e non otto.
Contratto di locazione per esigenze transitorie
Anzitutto è importante sottolineare che le esigenze transitorie possono riguardare sia il conduttore che il proprietario. Il conduttore potrebbe avere necessità di un immobile solo per qualche mese ad esempio per un trasferimento lavorativo; il proprietario potrà renderlo disponibile per una locazione prima che la figlia si trasferisca a viverci una volta sposata…
Il canone in questo caso è libero, tranne che nei capoluoghi di provincia e per determinati comuni; la durata è stabilita dalla legge.
Contratti per studenti universitari o corsi di perfezionamento
Anzitutto l’immobile deve essere ubicato in comuni sede universitaria o limitrofi, il cui elenco è formato da appositi accordi territoriali.
Il canone sarà libero, ma con un massimo prestabilito dai succitati accordi.
Contratti a canone e durata completamente liberi
Sono casi residuali e legati a determinate finalità: locazione di case vacanze, appartamenti di portiere di stabili, box auto, cantine; ma anche ville, palazzi e castelli, immobili di lusso in genere.
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Contratti di locazione a uso commerciale, Legge 392/1978
La locazione commerciale si distingue da quella abitativa dalla circostanza per la quale, l’immobile concesso in godimento, deve essere destinato ad attività economiche produttive di reddito, sia d’impresa che di lavoro autonomo: come un capannone o uno studio professionale.
La norma di riferimento che regola le locazioni commerciali è la c.d. legge sull’equo canone, la n. 392/78.
Tra le locazioni commerciali si distinguono, ulteriormente, quelle che non prevedono contatti con il pubblico, le alberghiere e quelle transitorie.
Unitamente ai beni oggetto di locazione commerciale si potranno locare le loro pertinenze: posti auto, magazzino, cortile; ma essi devono essere funzionalmente collegati al bene principale, così da poter rientrare nel medesimo contratto.
Al pari sono escluse, oltre che le locazioni abitative, quelle agricole che non sono di natura commerciale.
Durata
La durata minima dei contratti di locazione commerciale non può essere inferiore a sei anni rinnovabili automaticamente di ulteriori sei e così di seguito; salvo che intervengano le procedure di rinnovo con modifica o si comunichi la finita locazione.
Per contro, la durata massima è 30 anni e dunque non è possibile stipulare contratti con durata perpetua.
Alcune locazioni, come quelle che riguardano gli alberghi, possono essere ultra-novennali e vanno stipulate con atto notarile.
Per le c.d. grandi locazioni, con canone annuo superiore ad € 250.000,00, la durata minima può essere derogata.
L’art. 79 della citata legge sull’equo canone prevede espressamente che ogni deroga alla durata e alle norme a favore del conduttore come recesso, preavviso, rinnovo che dovessero attribuire un vantaggio al proprietario, sono nulle ed automaticamente sostituite dalla previsione normativa.
Contenuto eventuale
Le parti possono comunque disciplinare alcuni aspetti liberamente. Per esempio le modalità di pagamento del canone e il suo aggiornamento annuale; i criteri di ripartizione delle spese; disciplina dei miglioramenti; delle garanzie dovute; prevedere o meno la sub locazione; la risoluzione contrattuale per inadempimento di una particolare obbligazione.
Registrazione
I contratti di locazione commerciale devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate entro 30 gg dalla loro stipula. Se il proprietario è un privato, l’imposta sarà pari al 2%. Qualora la proprietà sia soggetta ad IVA sarà l’1% sull’intero valore del contratto e sua durata (per immobili con categoria catastale B, C, D, E, A/10).
Le Autorimesse - Box
Anche le autorimesse – box possono essere oggetto di locazione.
Queste però non sono né abitazioni né immobili ad uso commerciale; non saranno dunque applicabili le norme sopra spiegate perchè leggi speciali: legge 431/1998 e dalla 392/1978.
In caso di locazione di box e autorimesse, si seguiranno le norme generali del codice civile sul contratto di locazione; non ci sono quindi durate minime o durate massime e la pattuizione del canone sarà libera.
Anche in questo caso è necessario registrare il contratto con un costo del 2% annuo, con il minimo di € 67.
Le eventuali spese condominiali e quelle di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle di manutenzione straordinaria spettano al locatario.
All’interno del nostro team ci sono legali esperti in diritto immobiliare.
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