Secondo quanto previsto dall’art. 1490 c.c. il venditore deve garantire che l’immobile venduto:
– non presenti vizi che lo rendano inadatto all’uso a cui è destinato;
– non presenti vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
I vizi che il venditore è tenuto a garantire devono essere preesistenti alla conclusione del contratto.
Deve trattarsi, inoltre, di vizi materiali, che in tema di compravendita immobiliare vengono così identificati, a titolo esemplificativo:
– infiltrazioni d’acqua provenienti dalla copertura (tetto o lastrico) di un edificio o dai muri causate da inadeguata impermeabilizzazione;
– distacco di intonaco o rivestimento esterno;
– distacco di piastrelle dei pavimenti;
– impianto di riscaldamento inadeguato;
– cedimento dei balconi.
I vizi e difetti occulti di un immobile
Tra i vizi e i difetti dell’immobile possono anche esserci i “vizi occulti”, ovvero, difetti nascosti che non sono facilmente visibili ad una prima osservazione e che vengono scoperti solo dopo l’acquisto dal nuovo proprietario o in occasione di un’ispezione da parte di un tecnico specializzato.
Può trattarsi di problemi strutturali o funzionali legati alla condizione dell’immobile, non visibili ad una prima osservazione, come ad esempio un’infiltrazione d’acqua, la presenza di amianto o difetti di costruzione originari.
Per questo motivo, la legge prevede che il venditore di un immobile debba dichiarare esplicitamente l’esistenza di eventuali vizi occulti noti, che potrebbero influire sulla decisione di acquistare da parte dell’acquirente.
Come tutelarsi
Anzitutto chi acquista un immobile, nel momento in cui si rende conto della presenza di un vizio, deve denunciarlo:
– entro 8 giorni dalla consegna del bene, se si tratta di vizio palese e di immediata percezione;
– entro 8 giorni dalla scoperta del vizio, se questo era occulto.
Una volta denunciato il vizio, l’acquirente può scegliere se esercitare una delle due azioni:
– chiedere la risoluzione del contratto di acquisto se l’immobile presenta difetti gravi, come quelli di natura strutturale. In questo caso il contratto viene posto nel nulla e il venditore ha l’obbligo di restituire le somme ricevute dall’acquirente che, a sua volta, dovrà restituire il bene acquistato;
– chiedere la riduzione del prezzo, se ha ancora interesse a tenere l’immobile, qualora questo presenti vizi lievi. In tale ipotesi l’acquirente, che accetta il bene viziato, ha diritto di conseguire dal venditore la restituzione di una parte del prezzo versato a titolo di prezzo.