Un fondo speciale in condominio per i lavori straordinari

Un fondo speciale in condominio per i lavori straordinari

Con la riforma del condominio introdotta dalla legge n. 220 del 2012, il panorama giuridico per la gestione degli immobili in condominio è stato profondamente trasformato. Tra le principali novità, vi è l’obbligo di costituire un fondo speciale destinato alla copertura finanziaria delle opere straordinarie, sancito all’articolo 1135 del Codice civile. La norma ha trasformato quella che, in precedenza, era una facoltà dell’assemblea condominiale in un obbligo inderogabile; ciò per rafforzare la tutela degli interessi collettivi e individuali dei condomini.

 

La ratio del fondo speciale per lavori straordinari in condominio

La finalità principale del fondo speciale risiede nella tutela sia del condominio in generale, garantendo la copertura finanziaria delle opere straordinarie, sia dei singoli condomini puntuali. Questo fondo è una misura protettiva, pensata per evitare che i condomini virtuosi debbano coprire le quote di eventuali morosi; si rende così il sistema più equo e si garantisce maggiore stabilità economica all’interno del condominio.

 

La giurisprudenza: nullità della delibera senza fondo speciale del condominio

La giurisprudenza ha assunto una posizione chiara e costante in merito alla costituzione del fondo speciale, dichiarando nulla la delibera assembleare che prevede l’esecuzione di lavori straordinari senza che sia stato costituito tale fondo. Di recente, con la sentenza n. 8205 del Tribunale di Milano, del 23 settembre 2024, è stata confermata questa impostazione; il giudice ha ritenuto nulla la delibera di un condominio per lavori straordinari proprio a causa della mancanza del fondo.
L’introduzione di questo fondo obbligatorio risponde anche alla necessità di tutela dei creditori del condominio, garantendo che ci sia una copertura finanziaria effettiva per pagare i lavori. In questo modo, si evita che le imprese incaricate si ritrovino a lavorare senza garanzie di pagamento.

 

Aspetti interpretativi e modalità di costituzione del fondo

Sebbene la normativa appaia chiara, la giurisprudenza e i giuristi continuano a discutere su alcuni aspetti interpretativi. Uno dei punti più dibattuti riguarda la modalità di costituzione del fondo. Alcuni ritengono che sia necessario un fondo concreto, ovvero un reale versamento dei condomini in anticipo, mentre altri ritengono sufficiente un semplice accantonamento contabile, indicato in bilancio.
Questa flessibilità viene riconosciuta anche dalla legge, che consente una costituzione graduale del fondo. Ad esempio, nel caso di un contratto d’appalto che preveda pagamenti rateali, il fondo può essere costituito progressivamente in base alle scadenze concordate; evitando così un unico versamento importante, che potrebbe risultare oneroso per i condomini.

 

Carattere imperativo e tutela degli interessi

Il carattere imperativo della norma rende il rispetto dell’obbligo di costituzione del fondo una questione inderogabile. La norma, infatti, non può essere modificata dalle parti né può essere elusa. Tale vincolo è dettato dall’esigenza di tutela degli interessi collettivi del condominio e dei diritti individuali dei condomini puntuali.
Questa tutela doppia è particolarmente importante in un contesto dove la puntualità e la responsabilità finanziaria dei condomini possono variare. Senza la costituzione del fondo, infatti, i condomini puntuali potrebbero dover rispondere delle quote dei morosi; una situazione che la legge cerca di prevenire con il fondo speciale.

Quindi, la riforma del condominio del 2012 ha introdotto un importante strumento di garanzia per la gestione dei lavori straordinari: il fondo speciale obbligatorio. Esso risponde a una duplice esigenza: garantire che il condominio possa contare su risorse finanziarie certe e proteggere i condomini puntuali. La giurisprudenza, con orientamento costante, ha ribadito che l’assenza del fondo rende nulla la delibera, tutelando così l’equilibrio economico del condominio e la parità tra i suoi membri.