La donazione di un immobile è uno degli strumenti più usati per trasferire una casa ai figli o ad altri familiari mentre si è in vita: evita i tempi della successione, consente di accompagnare le proprie scelte e, entro le franchigie previste, gode di un trattamento fiscale favorevole. È però anche uno degli atti più delicati del diritto civile, perché interseca le regole della successione: una donazione fatta oggi può essere messa in discussione domani dagli eredi legittimari, e questo si riflette sulla rivendibilità del bene e sulla concedibilità di un mutuo. In questa guida vediamo come funziona la donazione di un immobile, quali imposte comporta, quali rischi presenta per chi dona, per chi riceve e per chi compra un bene di provenienza donativa, e quali cautele e alternative valutare prima di firmare.
Che cos’è la donazione di un immobile e che forma richiede
La donazione è il contratto con cui una parte, per spirito di liberalità, arricchisce l’altra disponendo di un proprio diritto senza corrispettivo, secondo la definizione dell’art. 769 c.c. Quando ha per oggetto un immobile, la legge impone la forma solenne: atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni, a pena di nullità. Il notaio verifica identità e capacità delle parti, la titolarità del bene, l’assenza di formalità pregiudizievoli, e cura la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale.
Possono donare solo le persone con piena capacità di agire, e il donatario deve accettare, nello stesso atto o con atto successivo. Oggetto della donazione può essere la piena proprietà, una quota, oppure la sola nuda proprietà con riserva di usufrutto: una configurazione molto diffusa tra genitori e figli, sulla quale torneremo, perché consente al donante di continuare ad abitare l’immobile o a percepirne i frutti per tutta la vita.
Quanto si paga: imposte e franchigie
Il regime fiscale è spesso la ragione principale per cui si valuta la donazione. L’imposta di donazione si calcola con aliquote e franchigie che dipendono dal rapporto di parentela: 4 per cento per coniuge e parenti in linea retta, con franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario; 6 per cento per fratelli e sorelle, con franchigia di centomila euro; 6 per cento senza franchigia per gli altri parenti fino al quarto grado e per gli affini entro determinati limiti; 8 per cento senza franchigia per tutti gli altri soggetti. Per i beneficiari con disabilità grave la franchigia sale a un milione e mezzo di euro.
Alle imposte di donazione si aggiungono, per gli immobili, l’imposta ipotecaria del 2 per cento e la catastale dell’1 per cento sul valore, che scendono a misura fissa quando il donatario può invocare i requisiti prima casa. Le regole di dettaglio, le basi imponibili e i codici per il versamento sono illustrati nella scheda ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sulla donazione di beni immobili. Il valore di riferimento per i fabbricati abitativi è in genere quello catastale rivalutato, spesso inferiore al valore di mercato: è uno dei motivi per cui, entro le franchigie, donare un immobile ai figli ha un costo fiscale contenuto.
I rischi che pochi considerano: legittimari, riduzione e restituzione
Il vero nodo della donazione immobiliare non è fiscale ma successorio. La legge riserva ai legittimari, cioè coniuge, figli e in loro mancanza ascendenti, una quota del patrimonio del defunto, e nel calcolo di questa quota rientrano anche le donazioni fatte in vita. Se alla morte del donante il patrimonio residuo non basta a soddisfare le quote di riserva, i legittimari lesi possono agire in riduzione contro le donazioni, a partire dall’ultima in ordine di tempo.
Nei casi più gravi l’azione può spingersi fino alla restituzione del bene, anche nei confronti del terzo che nel frattempo lo ha acquistato dal donatario, quando non sono ancora trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione o dieci dall’apertura della successione senza opposizioni. È questa coda successoria a rendere gli istituti di credito prudenti: molte banche non concedono mutui garantiti da ipoteca su immobili di provenienza donativa recente, o chiedono polizze assicurative dedicate, e la stessa prudenza frena gli acquirenti. Chi compra un bene donato deve farlo con gli occhi aperti, e chi vende deve sapere che la provenienza inciterà sulla trattativa: sono verifiche che rientrano nella due diligence che curiamo nell’ambito del diritto immobiliare, insieme al controllo di trascrizioni e formalità come quello descritto nella nostra pagina sul preliminare di compravendita.
Vale la pena ricordare anche la revocazione: la donazione può essere revocata per ingratitudine del donatario, in presenza di fatti gravi tassativamente previsti, e per sopravvenienza di figli che il donante non sapeva di avere o non aveva al momento dell’atto. Sono ipotesi eccezionali, ma esistono, e confermano che donare non è mai un gesto giuridicamente banale.
Donazione con riserva di usufrutto: la formula più usata in famiglia
Nella pratica familiare la donazione della sola nuda proprietà, con riserva di usufrutto a favore del donante, è la soluzione più frequente. Il genitore resta usufruttuario: continua ad abitare la casa o a incassarne l’affitto, paga le spese ordinarie e conserva il controllo di fatto del bene. Il figlio nudo proprietario consoliderà la piena proprietà automaticamente all’estinzione dell’usufrutto, senza ulteriori atti né imposte di successione sul bene.
Dal punto di vista fiscale la base imponibile della nuda proprietà è ridotta in funzione dell’età dell’usufruttuario, secondo i coefficienti ministeriali: più giovane è il donante, minore è il valore imponibile della nuda proprietà trasferita. È una leva di pianificazione legittima e diffusa, che va però sempre coordinata con il quadro dei legittimari: anche la donazione con riserva di usufrutto entra nella riunione fittizia e può essere oggetto di riduzione.
Donazione, successione o patto di famiglia? Le alternative
Prima di scegliere la donazione conviene confrontarla con gli strumenti vicini. Il testamento consente di programmare il trasferimento senza spogliarsi di nulla in vita, mantenendo piena libertà di ripensamento: gli equilibri tra donazione e disposizioni di ultima volontà sono al centro della nostra attività in materia di successioni e testamenti. Il patto di famiglia, riservato al passaggio di aziende e partecipazioni societarie, permette di stabilizzare il trasferimento ai discendenti con il consenso degli altri legittimari, mettendolo al riparo dall’azione di riduzione: ne parliamo nella pagina dedicata ai patti di famiglia.
Esistono poi le donazioni indirette, come il pagamento del prezzo di un immobile intestato al figlio: producono effetti liberali senza la forma dell’atto notarile di donazione, ma non sfuggono alle regole successorie e vanno documentate con attenzione, anche in chiave fiscale. La scelta tra questi strumenti dipende dalla composizione della famiglia, dal patrimonio complessivo e dagli obiettivi: non esiste una risposta valida per tutti, esiste la risposta giusta per il singolo caso.
Un esempio dalla pratica
Un caso ricorrente, in forma anonima. Due coniugi intendevano donare l’appartamento di famiglia all’unico figlio convivente, trascurando però la posizione della figlia trasferita all’estero. Una donazione secca avrebbe esposto il figlio, alla futura apertura della successione, a un’azione di riduzione della sorella, con il rischio di dover conguagliare in denaro in un momento imprevedibile. La soluzione costruita con lo studio ha combinato la donazione della nuda proprietà con una ricognizione complessiva del patrimonio e una bozza testamentaria che riequilibrava le attribuzioni tra i due figli. Nessuna formula elimina del tutto l’alea successoria, ma una progettazione fatta prima dell’atto riduce in modo sensibile le occasioni di lite.
Riepilogo dei punti chiave
La donazione di un immobile richiede l’atto pubblico notarile con due testimoni ed è fiscalmente conveniente entro le franchigie: 4 per cento oltre un milione di euro per coniuge e figli, 6 per cento oltre centomila euro per fratelli, 8 per cento senza franchigia per gli estranei, più imposte ipotecaria e catastale, ridotte con i benefici prima casa. Il rischio principale è successorio: le donazioni rientrano nel calcolo delle quote dei legittimari e possono essere ridotte dopo la morte del donante, con effetti che nei primi venti anni dalla trascrizione possono toccare anche i terzi acquirenti e frenare banche e compratori. La donazione con riserva di usufrutto consente al donante di continuare a godere del bene. Prima di firmare conviene confrontare donazione, testamento e patto di famiglia sulla base della situazione familiare concreta.
Domande frequenti sulla donazione di un immobile
Quanto costa donare una casa a un figlio?
Per le donazioni tra genitori e figli l’imposta di donazione del 4 per cento si applica solo sulla parte di valore che supera la franchigia di un milione di euro per beneficiario: sotto questa soglia è dovuta solo l’imposta ipotecaria del 2 per cento e la catastale dell’1 per cento sul valore catastale, ridotte a misura fissa se il figlio ha i requisiti prima casa. A queste voci si aggiungono gli onorari notarili.
Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?
Sì, la vendita è pienamente valida. Il punto delicato è la tutela dei legittimari del donante: entro venti anni dalla trascrizione della donazione, o dieci dall’apertura della successione, un legittimario leso potrebbe in casi estremi ottenere la restituzione del bene anche dal terzo acquirente. Per questo banche e compratori chiedono verifiche e, spesso, soluzioni mitigative prima di concludere.
La donazione di un immobile può essere revocata?
Solo nei casi previsti dalla legge: revocazione per ingratitudine, quando il donatario commette fatti gravi contro il donante o i suoi familiari, e revocazione per sopravvenienza di figli che il donante non aveva o non sapeva di avere al momento dell’atto. Al di fuori di queste ipotesi la donazione è irrevocabile, salvo lo scioglimento per mutuo consenso di entrambe le parti.
Meglio donare un immobile o lasciarlo in eredità?
Dipende dagli obiettivi. La donazione anticipa il trasferimento e dà certezza immediata al beneficiario, ma è irrevocabile ed espone il bene all’azione di riduzione e ai limiti di commerciabilità che ne derivano. Il testamento mantiene il controllo del bene fino alla fine e resta modificabile, ma rinvia il trasferimento. Nei patrimoni articolati o con più figli la scelta va progettata caso per caso, spesso combinando gli strumenti.
Progettare la donazione prima di firmarla
Donare un immobile è semplice; donarlo bene, tenendo insieme fisco, legittimari e futura commerciabilità del bene, lo è molto meno. Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una valutazione professionale della situazione familiare e patrimoniale concreta. Lo Studio Legale ADIus di Cernusco sul Naviglio, fondato dagli avvocati Paolo Amabile e Paolo Della Cagnoletta, affianca da oltre vent’anni famiglie e imprese nella pianificazione dei trasferimenti immobiliari e successori, con un referente dedicato, un preventivo scritto prima di iniziare e la possibilità di gestire tutto anche a distanza.
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