Sfratti per morosità & recupero crediti

Diritto Immobiliare

SFRATTO PER MOROSITÀ & RECUPERO CREDITI

In cosa consiste lo sfratto per morosità?

È un procedimento speciale attraverso il quale il locatore di immobili urbani (ad uso abitativo o commerciale) può ottenere la liberazione dell’immobile da parte del conduttore perché quest’ultimo è moroso, cioè non ha provveduto al regolare pagamento dei canoni di locazione o delle spese condominiali.

Viene definito procedimento speciale in quanto prevede delle tempistiche più brevi rispetto ad un procedimento ordinario.

Quali sono i presupposti?

I presupposti per conseguire lo sfratto per morosità sono due:

  • Dev’essere stato stipulato un contratto di locazione in forma scritta, registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
  • Deve sussistere una morosità a carico del conduttore per non aver pagato il canone di locazione o le spese accessorie.

Morosità del conduttore

Per quanto riguarda la morosità del conduttore è necessario precisare che la sussistenza di tale requisito viene valutata in modo diverso a seconda che si tratti di locazione ad uso abitativo o ad uso commerciale.

  • Nelle locazioni ad uso abitativo, il conduttore è moroso se non ha provveduto al pagamento anche di una sola rata mensile. In questo caso il locatore può procedere con lo sfratto solo dopo che siano trascorsi 20 giorni dalla scadenza della rata.
    Il conduttore, però, è considerato moroso anche nel caso in cui non abbia pagato regolarmente le spese accessorie. In questa ipotesi l’importo di spese condominiali non corrisposto dal conduttore deve avere un valore pari a due mensilità del canone di locazione.
    A titolo esemplificativo: se l’inquilino paga un canone di € 500,00 mensili, per poter avviare lo sfratto per morosità per il mancato pagamento delle spese condominiali la morosità del conduttore dev’essere pari a €1000,00.
  • Nelle locazioni ad uso commerciale, invece, la morosità del conduttore, sia che dipenda dal mancato pagamento delle rate mensili, sia che dipenda dalla mancata corresponsione delle spese accessorie, dev’essere di non scarsa importanza, pertanto, dev’essere valutata di volta in volta dal Giudice ex 1455 c.c.

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    Procedimento sfratto per morosità

    Per avviare il procedimento di sfratto per morosità è necessario un atto di intimazione e citazione, con il quale il locatore intima al conduttore lo sfratto, cioè il rilascio dell’immobile, e contestualmente lo cita in giudizio, invitandolo a comparire all’udienza fissata in una precisa data per la convalida dello sfratto.

    Il procedimento di sfratto per morosità, dunque, è avviato dal locatore nei riguardi del conduttore o dei conduttori, ossia coloro che hanno il godimento dell’immobile.

    In caso di morte del conduttore originario saranno convenuti in giudizio tutti gli eredi del conduttore o anche il convivente: la norma prevede che il contratto di trasferisca di diritto agli eredi conviventi, ma per il pagamento delle somme ci sono regole particolari, da valutare nel caso specifico.

     

    L’atto di intimazione di sfratto per morosità

    L’atto di intimazione di sfratto per morosità dev’essere notificato al conduttore a mezzo degli ufficiali giudiziari o anche in proprio dall’avvocato che lo ha redatto.

    La notifica dev’essere eseguita direttamente a mani proprie del conduttore, presso la sua residenza / dimora / domicilio.

    Nel caso in cui, invece, la notifica non venga eseguita a mani proprie del conduttore o venga eseguita a mezzo del servizio postale, l’ufficiale giudiziario incaricato dovrà provvedere a spedire con raccomandata destinata al conduttore l’avviso di avvenuta notifica ex art. 660, comma 7 c.p.c.

    La mancanza di tale avviso determina un’irregolarità della notifica.

    Cosa succede in udienza?

    Trascorsi almeno 20 giorni dal perfezionamento della notifica dell’atto nei confronti del conduttore, si terrà l’udienza di comparizione delle parti, la quale potrà avere diversi epiloghi:

    Se compare solamente il locatario

    Nel caso in cui compaia solamente il locatore, il Giudice deve innanzitutto verificare la regolarità o meno della citazione e della notificazione dell’atto al conduttore.

    Se verifica la loro regolarità allora il Giudice pronuncia ordinanza di convalida dello sfratto, con la quale dichiara risolto il contratto di locazione, conferma l’obbligo del conduttore di liberare l’immobile, e appone la formula esecutiva che rende l’ordinanza un titolo esecutivo valido per poter procedere con l’esecuzione dello sfratto, con decorrenza dai trenta giorni successivi.

    Al contrario, se il Giudice ravvisa un’irregolarità nella citazione o nella notifica dell’atto, allora fissa la data per una nuova udienza e dispone che il locatore provveda al rinnovo della citazione o della notifica dell’atto e del verbale di udienza nei confronti del conduttore, fissando nuova udienza di verifica.

    Se compare sia il conduttore che il locatore

    Nel caso in cui compaiano entrambi, sia il conduttore che il locatore, si possono verificare altri scenari:

    1. Il conduttore si costituisce in giudizio proponendo opposizione all’atto di intimazione di sfratto per morosità. In questo caso, se ricorrono determinati elementi, può pronunciare ordinanza di rilascio dell’immobile, fissando anche la data per l’esecuzione, oppure dispone il mutamento del rito che comporterà l’instaurazione di un nuovo giudizio per accertare le ragioni dell’uno e dell’altro.

    2. Il conduttore si costituisce in giudizio ma non si oppone all’intimazione di sfratto per morosità. Il Giudice, dunque, se il locatore dichiara che la morosità persiste, pronuncia ordinanza di convalida dello sfratto e vi appone la formula esecutiva.

    3. Il conduttore si costituisce in giudizio e si dichiara disponibile a pagare i canoni di locazione e/o gli oneri accessori scaduti. In questa situazione, il Giudice concede un termine definito ‘‘termine di grazia’’, pari a 90 giorni, entro il quale il conduttore dovrà sanare la morosità a suo carico e fissa la data per una successiva udienza per verificare l’avvenuta estinzione del debito a carico del conduttore. La richiesta del termine di grazia, però, può essere avanzata dal conduttore solo nel caso in cui si tratti di locazione di immobile ad uso abitativo, quindi è esclusa nelle ipotesi di locazione di negozi, magazzini, box, uffici ecc.

    4. Il conduttore si costituisce in giudizio e offre di pagare i canoni e gli oneri accessori scaduti, ricorrendo alla così detta ‘‘sanatoria giudiziale’’. In questa ipotesi, il Giudice liquida la somma dovuta e se il conduttore paga l’intero importo stabilito, viene dichiarato estinto il procedimento.

    Un’ultima ipotesi si può verificare nel caso in cui prima dell’udienza fissata il locatore abbia già raggiunto un accordo con il conduttore per sanare la morosità a suo carico. In questo caso il locatore potrà comparire in udienza dichiarando che il conduttore non è più moroso oppure che ha già provveduto a rilasciare l’immobile spontaneamente. Il Giudice allora dichiarerà estinto il procedimento.

    Come può il locatore ottenere, oltre allo sfratto, il pagamento delle somme dovute dal conduttore?

    Il locatore con l’atto di intimazione di sfratto per morosità può ottenere dal Giudice non solo la pronuncia dell’ordinanza di convalida ma anche l’emissione del decreto ingiuntivo, con il quale viene ingiunto al conduttore moroso di pagare immediatamente i canoni scaduti o gli oneri accessori come calcolati e riportati nello sfratto, i canoni che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto e le spese processuali. Si tratta, dunque, di un decreto ‘‘aperto’’ nel senso che riguarda non solo i canoni o le spese condominiali già scadute e non pagate dal conduttore, ma anche quelli che scadranno fino alla data di esecuzione dello sfratto.

    Il decreto ingiuntivo, però, può essere emesso dal Giudice solo dopo la pronuncia della convalida dello sfratto e, contro di esso, può essere proposta opposizione da parte del conduttore.

    Se nell’atto di intimazione di sfratto per morosità il locatore non ha richiesto l’ingiunzione di pagamento questo non esclude che i canoni e gli oneri accessori non pagati possano comunque essere recuperati attraverso un separato giudizio, introdotto mediante il deposito di un ricorso per decreto ingiuntivo in nome e per conto del locatore.

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