Convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione

Diritto di Immobiliare

CONVALIDA DELLA LICENZA
O
DELLO SFRATTO PER FINTA LOCAZIONE

Convalida di licenza in cosa consiste

La convalida di licenza è un procedimento attraverso i quali il locatore di immobili urbani (ad uso abitativo o commerciale) può ottenere preventivamente l’ordine di liberazione dell’immobile per la data di scadenza del contratto così da anticipare i tempi ed avere già il titolo esecutivo per procedere alla liberazione coattiva dell’immobile, in caso di mancato puntuale rilascio volontario da parte del conduttore. È una procedura che permette di risparmiare mesi e mesi di occupazione senza titolo una volta arrivata la scadenza del contratto.

Sfratto per finta locazione in cosa consiste

La convalida di sfratto per finita locazione, invece, è un procedimento che consente al locatore di ottenere la liberazione dell’immobile da parte del conduttore che, nonostante sia già scaduto il contratto di locazione, continui ad occupare l’immobile senza averlo riconsegnato alla proprietà.

Trattasi di procedimenti speciali in quanto prevedono delle tempistiche più brevi rispetto ad un procedimento ordinario: qualche mese, contro qualche anno.

Quali sono i presupposti?

I presupposti per conseguire la convalida della licenza per finita locazione sono:

  • L’avvenuta stipulazione di un contratto di locazione in forma scritta, registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
  • Il contratto di locazione non dev’essere già scaduto.

I presupposti previsti per ottenere la convalida dello sfratto per finita locazione sono:

  • L’avvenuta stipulazione di un contratto di locazione in forma scritta, registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
  • Il locatore deve aver impedito il rinnovo automatico del contratto comunicando tempestivamente al conduttore la disdetta a mezzo raccomandata.
  • Il conduttore, nonostante la scadenza del contratto, non ha provveduto a rilasciare l’immobile.

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    Come iniziano tali procedimenti?

    Convalida della licenza per finita locazione

    Per avviare il procedimento di convalida della licenza per finita locazione è necessario un atto di intimazione e citazione con il quale il locatore intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro il termine di scadenza futura del contratto.

    Tale atto di intimazione di licenza può valere anche come disdetta, purché in esso il locatore esprima chiaramente la sua volontà di non rinnovare il rapporto contrattuale alla scadenza.

    Convalida dello sfratto per finita locazione

    Per il procedimento di convalida dello sfratto per finita locazione è necessario sempre un atto di intimazione e citazione con il quale il locatore intima al conduttore di lasciare l’immobile perché la data di scadenza del contratto è già maturata. In questa ipotesi il suddetto atto non vale anche come disdetta, la quale dev’essere già stata tempestivamente comunicata dal locatore.

    In entrambi i casi, il locatore con tale atto cita in giudizio il conduttore, invitandolo a comparire all’udienza fissata in una precisa data per la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione.

    I procedimenti di licenza e di sfratto per finita locazione, dunque, sono avviati dal locatore nei riguardi del conduttore o dei conduttori, ossia coloro che hanno il godimento dell’immobile.

    In caso di morte del conduttore originario saranno convenuti in giudizio tutti gli eredi del conduttore o anche il convivente.

    L’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione dev’essere notificato al conduttore a mezzo degli ufficiali giudiziari o anche in proprio dall’avvocato che lo ha redatto.

    La notifica dev’essere eseguita direttamente a mani proprie del conduttore, presso la sua residenza / dimora / domicilio.

    Nel caso in cui, invece, la notifica non venga eseguita a mani proprie del conduttore o venga eseguita a mezzo del servizio postale, l’ufficiale giudiziario incaricato dovrà provvedere a spedire anche una raccomandata destinata al conduttore l’avviso di avvenuta notifica ex art. 660, comma 7 c.p.c.

    La mancanza di tale avviso determina un’irregolarità del procedimento: trattasi di notifica rafforzata nel cui procedimento non devono esserci dubbi sulla ricezione dell’atto giudiziario.

    Cosa succede in udienza?

    Trascorsi almeno 20 giorni dal perfezionamento della notifica dell’atto nei confronti del conduttore, si terrà l’udienza di comparizione delle parti, la quale potrà avere diversi epiloghi a seconda del comportamento tenuto dal conduttore:

    Caso in cui compaia solamente il locatore

    Nel caso in cui compaia solamente il locatore, il Giudice deve innanzitutto verificare la regolarità della citazione e della notificazione dell’atto al conduttore nonché della tempestività della disdetta previamente comunicata dal locatore (nel caso di sfratto).

     

    Se verifica la loro regolarità allora il Giudice pronuncia ordinanza di convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione, con la quale accerta la data di risoluzione del contratto e condanna il conduttore al rilascio dell’immobile. Con tale ordinanza, inoltre, il Giudice fissa la data dell’esecuzione del rilascio entro la scadenza del contratto se si tratta di licenza, oppure entro 6 mesi se si tratta di sfratto. In caso di convalida di sfratto, inoltre, il Giudice condanna il conduttore al pagamento delle spese perché viene accertato il mancato tempestivo rilascio dell’immobile; non così per il procedimento di licenza le cui spese rimangono a carico della proprietà.

    All’ordinanza di convalida, poi, verrà apposta la formula esecutiva, da parte del cancelliere, così che tale provvedimento costituisca un titolo esecutivo valido per intraprendere l’esecuzione per il rilascio dell’immobile.

    Se il Giudice ravvisa un’irregolarità nella citazione o nella notifica dell’atto, allora fissa la data per una nuova udienza e dispone che il locatore provveda al rinnovo della citazione o della notifica dell’atto e del verbale di udienza nei confronti del conduttore.

    Caso in cui compaiano entrambi

    Nel caso in cui compaiano entrambi, sia il locatore che il conduttore, è possibile che quest’ultimo proponga opposizione alla richiesta di convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione.

    A questo punto il procedimento può proseguire in due modi:

    • Se l’opposizione non risulta fondata su alcuna prova scritta e non sussistono gravi motivi in contrario, il Giudice, su richiesta del locatore, può pronunciare ordinanza di rilascio non impugnabile.
    • Se l’opposizione risulta fondata, allora il Giudice deve emettere un’ordinanza di mutamento del rito e il processo proseguirà nelle forme e con le modalità del processo ordinario locatizio per accertare la legittimità delle rispettive pretese.

    Nel caso in cui il locatore, nell’atto di intimazione di licenza o sfratto per finita locazione abbia indicato una data inesatta di cessazione del rapporto, il Giudice può comunque condannare il conduttore al rilascio dell’immobile se risulta certa la volontà del locatore di cessare il rapporto e riottenere l’immobile locato, sia nel caso in cui il contratto non sia ancora scaduto, sia nel caso in cui sia scaduto in corso di giudizio.

    Perché rivolgersi a noi?

    Assistiamo i nostri clienti in tutte le fasi del procedimento dall’analisi del contratto alla scelta del miglior procedimento applicabile al caso specifico fino all’esecuzione dello sfratto nonché al recupero dei canoni non pagati sino al giorno del rilascio effettivo.

    Pluriennale esperienza è stata acquisita dallo Studio che segue sia Fondazioni che Associazioni di gestione immobiliare.

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