Risarcimento per vizi & difetti della costruzione

Diritto di Immobiliare

VIZI & DIFETTI NEGLI IMMOBLI

Può accadere che chi acquisti un immobile da un terzo soggetto, venditore o costruttore, si accorga ad un certo momento della presenza di difformità e vizi lievi oppure di gravi difetti al bene.

Come può tutelarsi l’acquirente? Come può ottenere in giudizio la condanna del costruttore/venditore all’eliminazione del vizio o difetto di costruzione? Come distinguere una difformità e un vizio lieve da un grave difetto?

Difformità & vizi

Il codice civile distingue chiaramente “difformità e vizi” da una parte e gravi difetti, dall’altra.

La Corte di Cassazione ha chiarito che le disposizioni di legge tendono essenzialmente a disciplinare in modo diverso i vizi lievi dai vizi gravi:

  • Vizi lievi: quando la costruzione non corrisponda alle caratteristiche del progetto e del contratto di appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica. (Art. 1667 c.c.)
  • Vizi gravi: quando esistano conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell’opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata. (Art. 1669 c.c.)

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    Difformità & vizi lievi (art. 1667 codice civile)

    L’art. 1667 c.c. disciplina l’ipotesi in cui l’immobile presenti difformità o vizi.

    Si parla di difformità quando l’opera eseguita diverge da quanto previsto nel contratto; ci si riferisce, invece, ad un vizio quando l’opera difetta di qualità nell’esecuzione e, dunque, non è stata compiuta a regola d’arte.

    A titolo esemplificativo, i vizi che la giurisprudenza ha considerato come lievi sono i seguenti:

    • il distacco di parte del pavimento;
    • il difetto di una controsoffittatura e dell’impianto di illuminazione con distacco di una plafoniera;
    • la non perfetta esecuzione degli intonaci e sistemazione delle tegole di un tetto;
    • i difetti nel rifacimento dell’impianto elettrico e nell’installazione di infissi interni ed esterni;
    • l’esecuzione non a regola d’arte della pavimentazione;
    • l’imperfetta esecuzione dell’impermeabilizzazione della copertura di un’autorimessa esterna.

    Quelli cui fa riferimento la norma sono i vizi occulti, ossia non riconoscibili né conosciuti, nonché quelli che l’appaltatore/venditore abbia taciuto in mala fede.

    È importante, dunque, che il committente/acquirente accetti l’opera con riserva.

    In questo modo, nel caso in cui l’immobile presenti difformità o vizi lievi, l’acquirente/committente dovrà denunciarli all’appaltatore/venditore entro 60 giorni dalla scoperta.

    Se il venditore non provvede all’eliminazione dei vizi e/o difetti denunciati, si dovrà agire nei suoi confronti entro 2 anni da quando l’opera è stata consegnata; trascorso tale termine l’azione giudiziale è preclusa.

    Difetti e vizi gravi (art. 1669 codice civile)

    L’art. 1669 c.c. disciplina, invece, i casi in cui l’immobile presenti gravi difetti, strutturali o funzionali, così importanti da incidere sull’integrità dello stesso.

    Per “vizio del suolo” si intende quel terreno che, siccome fangoso e argilloso, non è idoneo a reggere la costruzione che vi insiste.

    Quanto alla “gravità” del vizio la legge intende quel difetto importante tale da incidere sulla stabilità dell’opera, compromettendone il godimento e la funzione.

    La giurisprudenza ha considerato gravi difetti, a titolo di esempio:

    • carenze di impermeabilizzazione comportanti infiltrazioni d’acqua piovana nell’immobile;
    • mancanza di coibentazione termica dell’edificio comportante umidità;
    • lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità idonee a diminuire sensibilmente il valore dell’immobile anche senza che vi sia pericolo di crollo,
    • errata pendenza dei balconi verso l’interno dell’edificio con conseguenti infiltrazioni e ristagni nei muri di tamponamento;
    • inadeguatezza ricettiva di fosse biologiche e rete fognaria;
    • gravi difetti dell’impianto centralizzato di riscaldamento che ne comportano il malfunzionamento.

    Trattandosi di difetti importanti e particolarmente gravi, la legge prevede termini più ampi sia per la denuncia del vizio sia per l’esperimento dell’eventuale azione giudiziaria.

    La norma prevede, infatti, che se, nel corso di 10 anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte oppure presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente/acquirente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta del difetto.

    Il committente/acquirente, entro un anno dalla denuncia e comunque non oltre 10 anni dalla consegna dell’opera avrà diritto di agire giudizialmente nei confronti del venditore/appaltatore.

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