Consulenza 110% per privati, imprese ed Amministratori di Condominio

Diritto Immobiliare

CONSULENZA 110%

Per privati, imprese ed Amministratori di Condominio

Le opportunità offerte dal Decreto Rilancio e dal bonus 110% sono importanti e possono recare grandi benefici a chi ne usufruirà.

In particolare saranno i Condomini e i Proprietari Privati i principali soggetti che aderiranno a questa procedura, traendone rilevanti vantaggi.

Ciò non di meno, ci sono insidiose responsabilità (ancor più rilevanti dati i valori economici in gioco) alle quali prestare attenzione nella gestione della procedura.

La nostra consulenza è rivolta anzitutto agli Amministratori di Condominio e ai Proprietari Privati qualora vogliano approfittare delle opportunità offerte dal Decreto Rilancio 110%, senza incorrere in errori e responsabilità.

La normativa Bonus 110%.

Il “Decreto Rilancio” (DL n. 34 del 19 maggio 2020 convertito in legge n. 77 del 17 luglio 2020) ha portato in dote agli italiani la possibilità di riqualificare e mettere in sicurezza il proprio patrimonio edilizio a costo zero.

Quali tipi di interventi sono compresi?

L’elenco degli interventi ammessi ai benefici sono indicati dall’art. 119 del Decreto Rilancio e prevendono due categorie:

La prima riguarda gli interventi di miglioramento della classe energetica dell’edificio, così da conseguire un minor dispendio energetico e un maggior risparmio sui costi di gestione.

La norma così li individua:

  • Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio;
  • Altresì gli interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A;
  • Nonché gli interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici.

La seconda categoria di interventi che possono godere delle ampie agevolazioni fiscali, è quella che prevede gli interventi di sicurezza statica dell’edificio e qualche altro intervento particolare:

  • Recupero del patrimonio edilizio.
  • Efficienza energetica.
  • Adozione di misure antisismiche.
  • Recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna.

Ma anche interventi quali:

  • Installazione di impianti fotovoltaici.
  • Installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

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    Chi può usufruire del bonus 110%.

    La platea è molto ampia: le persone fisiche, dunque i singoli privati, i condomìni, le cooperative a proprietà indivisa, le onlus e le associazioni sportive, gli IACP ed enti similari (c.d. enti di gestione Case Popolari).

    Quando devono essere fatti i lavori?

    Dal primo luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2022, termine recentemente prorogato come da ultima legge di bilancio. Il termine finale è riferito al documento di fine lavori.

    Perché a costo zero?

    Il Committente dei lavori (es. Privato o Condominio) avrà due possibilità:

    Prima opzione:

    Fare eseguire i lavori pagando l’impresa, es. € 100.000,00, avendo la possibilità di portare in detrazione, nei successivi 5 anni, il maggior importo di € 110.000,00, quindi, di fatto, ogni anno compensare tasse dovute per € 22.000,00.

    Trascorso il periodo di 5 anni, l’importo speso sarà stato “risparmiato” con, inoltre, un vantaggio del 10%: spendendo oggi 100, non si verseranno imposte (=si risparmieranno) 110 in 5 anni.

    Attenzione: l’agevolazione è ammessa entro il limite delle somme dovute a titolo di imposta annua.

    Se, per esempio, il credito d’imposta è pari ad € 22.000,00 e le imposte da pagare nell’anno fiscale sono pari ad € 20.000,00, il beneficiario potrà compensare tutti i dovuti € 20.000,00, perdendo però la differenza di credito eccedente, pari ad € 2.000,00, che non si potrà conservare per gli anni successivi.

    Seconda opzione:

    Poiché la detrazione fiscale è cedibile, il vantaggio può essere immediato. Il Committente dei lavori che prevede interventi ammessi per € 100.000,00, potrà cedere la detrazione maggiorata, dunque pari ad € 110.000,00, a soggetti terzi quali: imprese, banche, intermediari finanziari, privati cittadini, enti etc.

    Qualora sia l’impresa stessa incaricata degli interventi ad accettare la cessione della detrazione, la stessa “verrà pagata” proprio mediante questo meccanismo e, il Committente, non avrà esborsi effettivi, ma anzi somme ulteriori (nell’esempio pari ad € 10.000,00) per coprire costi di interventi per spese di consulenza dei professionisti coinvolti nell’operazione.

    Chi sarà impegnato nel processo di accesso al bonus 110%?

    • L’impresache effettuerà i lavori,
    • il Progettistache dovrà individuare i lavori oggetto di agevolazione,
    • l’Asseveratore fiscaleche dovrà attestare la legittimità dell’agevolazione,
    • l’Asseveratore tecnicoche dovrà accertare il raggiungimento dei parametri di efficienza dell’intervento,
    • gli Amministratori di Condominioche dovranno assicurare il corretto iter di selezione, approvazione e contrattualizzazione dei lavori,
    • il Committente-Beneficiariofinale dell’agevolazione che rimane il responsabile principale in caso di successivo diniego dei benefici da parte dell’Agenzia delle Entrate, salvo rivalsa sugli attori che hanno seguito e validato l’agevolazione.

    I rischi di sbagliare

    Come si vede, la corretta esecuzione dell’operazione -sia materiale che fiscale- vede coinvolti numerosi soggetti, ognuno dei quali dovrà farsi carico di passaggi intermedi, per correttamente finalizzare l’accesso al beneficio fiscale.

    È opportuno evidenziare come, le responsabilità ultime, siano in capo all’aspirante beneficiario delle detrazioni fiscali, dunque il Committente dei Lavori, ad esempio il soggetto Privato ovvero il Condominio: avviare questo articolato processo, senza le dovute attenzioni e competenze, potrebbe comportare la non ammissione ai benefici fiscali desiderati con il conseguente esborso effettivo delle somme e la loro non recuperabilità nel quinquennio successivo.

    Il ruolo di dello Studio Legale Adius e dell’Avvocato specializzato.

    I numerosi soggetti che intervengono nella descritta operazione, ognuno dei quali dovrà essere gestito singolarmente a livello di incarico, impongono un’accurata analisi complessiva e una puntuale identificazione delle responsabilità tra loro distribuite, con attenta valutazione dei rischi conseguenti in caso di non esatto adempimento.

    Agli Avvocati spetta la funzione di offrire al mercato la più qualificata assistenza ai beneficiari dell’intervento nella predisposizione di vari contratti.

    Chi possiamo supportare:

    • Gli Amministratoridegli stabili predisponendo la delibera condominiale più idoneaanche alla luce dell’art. 49 del d.p.r. 380/2001 e delle conseguenze derivanti dalla non corretta identificazione del perimetro dell’intervento e dalle eventuali non conformità urbanistico/edilizie degli immobili oggetto dei lavori.
    • Le Imprese appaltatricidei lavori nella regolazione contrattuale.
    • Professionistiincaricati delle asseverazioni per definire il perimetro delle loro responsabilità.
    • Committenti-Beneficiaridei lavori (Privati o Condomini) nella cessione a terzi del credito d’imposta spettante (con cessione alle Banche in primis, ma non esclusivamente).
    • Committenti-Beneficiari che, se qualcosa non si finalizzasse correttamente ovvero in caso di contenzioso con l’Autorità Fiscale, potrebbero perdere il vantaggio dell’intera operazione. Assistenza dunque finalizzata al risarcimento del danno con apposite azioni di rivalsa nei confronti dei soggetti inadempienti ovvero nei confronti dell’Autorità Fiscale in caso di contestazioni.

    General Contractor: una valida alternativa, se…

    Il General Contractor è il “Contraente Unico”: un solo soggetto al quale affidare l’intera esecuzione delle opere.

    Il Committente (Privato a Condominio) avrà dunque un unico interlocutore che gestirà il progetto in ogni suo aspetto e complessità.

    Il General Contractor si farà carico anche di ogni eventuale responsabilità, diretta o indiretta dei soggetti che eseguiranno i singoli interventi nonché dei professionisti coinvolti del progetto.

    Tuttavia è necessario avvertire che a tale indubbio vantaggio consegue una importante concentrazione del rischio d’inadempienza che può potenzialmente pregiudicare l’esito positivo dell’intero processo.

    Un Avvocato specializzato in contrattualistica ha il compito di gestire tale rischio individuando gli strumenti contrattuali più idonei.

    La necessità da soddisfare è quella di far coesistere, con efficacia, il vantaggio dell’interlocutore unico (al quale affidare l’intero progetto perché qualificato per dimensione e struttura tecnica) e il corretto presidio dell’inevitabile concentrazione del rischio.

    Al pari, l’Avvocato incaricato dal Committente dei lavori, avrà altresì il compito di evitare l’abuso della posizione dominante di mercato che tali soggetti possono ricoprire.

    Alcuni General Contractor propongono contratti standardizzati che spesso non garantiscono adeguatamente il Committente in caso di inadempimento.

    Il nostro compito è quello di verificare e controbilanciare la contrattualistica proposta per evitare che i Committenti rimangano, qualora si verificassero dei problemi, nelle cosiddette “braghe di tela”.

    Il nostro aiuto per te

    • Esperienza ventennale.
    • General Contractor a supporto.
    • Recensioni Top ✶✶✶✶✶: leggi cosa dicono di noi.
    • Referente dedicato: ci siamo, rispondiamo, aiutiamo. Sempre.
    • Condivisione: i migliori consigli professionali nel rispetto dei desideri del Cliente.
    • Preventivo scritto: prima di iniziare avrai già le idee chiare.
    • WhatsApp dedicato: anche in orari di chiusura di Studio, ci trovi.
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