Lo sfratto per finita locazione è il procedimento che consente al proprietario di un immobile di riottenere il possesso dell’appartamento locato se, dopo la scadenza del contratto di locazione, l’inquilino si rifiuta di rilasciarlo.
E’ l’art. 657 cpc. che regola questa azione.
Quali sono i presupposti dello sfratto per finita locazione?
Promuovere un’azione di sfratto per finita locazione richiede la presenza di tre requisiti:
- un regolare contratto di locazione tra le parti (in forma scritta e registrato);
- la scadenza del contratto di locazione in essere tra le parti;
- l’invio di regolare disdetta (usualmente almeno 6 mesi prima della scadenza).
Si noti bene, il presupposto della forma scritta è essenziale per accedere all’azione di sfratto per finita locazione. Infatti, se manca il contratto scritto, il proprietario per riottenere il possesso dell’immobile dovrà promuovere un’azione di occupazione senza titolo.
È importante, poi, prestare particolare attenzione al termine per inviare la disdetta perché in caso di invio ritardato, il contratto si proroga alle medesime condizioni.
Sfratto per finita locazione: è possibile promuoverlo prima della scadenza del contratto?
Il procedimento di sfratto per finita locazione non può essere avviato prima della scadenza del contratto di locazione poiché è fondamentale che questo sia scaduto.
Però, se si teme che, dopo la scadenza del contratto, l’inquilino non liberi spontaneamente l’alloggio, il proprietario può decidere di dare corso ad un procedimento di licenza per finita locazione.
Infatti, con tale procedimento il proprietario che ha timore che alla scadenza del contratto l’inquilino non rilasci l’immobile, può premunirsi (prima di tale scadenza) di un titolo esecutivo che potrà mettere in esecuzione quando si verificherà la circostanza temuta.
Come funziona la procedura?
Il procedimento inizia con la notificazione all’inquilino di un atto di intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida; l’atto contiene l’invito rivolto all’inquilino a presentarsi davanti al Tribunale per l’udienza che si terrà in una data fissata dall’avvocato stesso.
La legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi (es. se l’udienza si terrà il 25 novembre, l’atto di intimazione deve essere notificato al conduttore entro il 4 novembre).
All’udienza, se il conduttore non si presenta oppure si presenta ma non si oppone allo sfratto, il Giudice, dopo aver verificato che l’intimazione sia stata regolarmente notificata all’inquilino, emette un provvedimento di convalida (c.d. cosiddetto provvedimento di sfratto esecutivo) con il quale il proprietario potrà iniziare la liberazione coattiva dell’immobile a mezzo Ufficiale Giudiziario.