I preliminari di vendita di beni immobili sono contratti scritti con i quali le parti, ossia il promissario acquirente (chi acquista) e il promittente venditore (chi vende), si obbligano a stipulare in un momento successivo il contratto di vendita definitivo.
In sostanza con il contratto preliminare di vendita le parti si impegnano a stipulare in futuro il contratto definitivo, pertanto gli effetti reali e obbligatori della vendita, quali il trasferimento della proprietà, il pagamento del prezzo e la consegna del bene, si produrranno solo con la stipula della vendita definitiva.
La legge non prevede una disciplina specifica del contratto preliminare, ma si limita a stabilire all’art. 1351 c.c. che tale contratto deve avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo a pena di nullità; perciò se per il contratto di vendita definitivo è prevista la forma scritta, anche il contratto preliminare dovrà rispettare lo stesso requisito di forma.
Il contenuto dei contratti preliminari di vendita
I preliminari di vendita solitamente contengono le informazioni principali riguardanti la vendita definitiva, ossia il consenso delle parti, l’indicazione del bene immobile e l’indicazione del prezzo.
Oltre a tali elementi essenziali, i contratti preliminari possono contenere anche delle clausole aggiuntive. In particolare possono prevedere:
- La data per la stipula del contratto definitivo; in questo modo le parti limitano temporalmente il proprio impegno reciproco.
- La caparra confirmatoria (ex art. 1385 c.c.); il promissario acquirente versa una somma di denaro a riprova della serietà dell’impegno assunto con il contratto preliminare. Se tutto prosegue regolarmente allora la caparra viene restituita o imputata al pagamento del prezzo del contratto definitivo.
Se il promissario acquirente si dimostra inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare, allora l’altra parte potrà recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta. Se, invece, inadempiente è il promittente venditore che ha ricevuto la caparra, allora il promissario acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio dell’importo versato. - La clausola penale (ex art. 1382 c.c.); è possibile stabilire una penale da pagare in caso di inadempimento totale o parziale di una delle parti.
Più il contratto preliminare è dettagliato e più le parti sono tutelate da eventuali futuri disaccordi o problematiche che potrebbero insorgere durante il processo di vendita.
Inoltre…
Il contratto preliminare di vendita di un bene immobile, infine, dev’essere trascritto se è stato stipulato nella forma dell’atto pubblico notarile o della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
La trascrizione comporta dei vantaggi importanti per il promissario acquirente, poiché rende inefficaci nei suoi confronti gli atti compiuti dal promittente venditore che riguardino il medesimo immobile (ad esempio la vendita dello stesso bene in favore di terzi).
È in ogni caso consigliabile rivolgersi ad un professionista del settore (come un notaio o un avvocato) per la redazione di un contratto adeguato alle proprie esigenze.