L’installazione di nuovi citofoni in un condominio è un tema che spesso divide gli animi durante le assemblee. La recente sentenza del Tribunale di Torino del 3 giugno 2024, n. 3247, ha fatto chiarezza su un aspetto cruciale: quando un intervento può essere considerato manutenzione straordinaria e quando, invece, innovazione? La distinzione non è solo terminologica, ma ha importanti implicazioni sulle maggioranze necessarie per deliberare.
Nuovi citofoni in condominio: manutenzione straordinaria o innovazione? La sentenza del tribunale
La controversia giudicata dal Tribunale di Torino riguarda l’installazione di un nuovo impianto citofonico dotato di tecnologia avanzata, come videocitofoni o sistemi integrati con dispositivi smart. Alcuni condomini hanno contestato la delibera assembleare, ritenendo che l’intervento non potesse essere considerato una semplice manutenzione straordinaria. A loro avviso, l’introduzione di nuove funzionalità configurava un’innovazione, richiedendo una maggioranza più ampia per l’approvazione.
Il Tribunale, invece, ha confermato che l’intervento rientrava nella manutenzione straordinaria del condominio, ribadendo un principio fondamentale: non tutte le modifiche apportate alle parti comuni costituiscono innovazioni.
Manutenzione straordinaria: caratteristiche e regole decisionali
La manutenzione straordinaria, secondo la normativa edilizia e la giurisprudenza, include interventi di riparazione, sostituzione o rinnovamento di parti comuni, purché non alterino la destinazione d’uso del bene. Ad esempio, il rifacimento dell’impianto citofonico, anche con tecnologie moderne, mira a migliorare o ripristinare un servizio esistente senza modificarne la funzione principale: consentire la comunicazione tra l’esterno e le unità abitative.
Dal punto di vista decisionale, gli interventi di manutenzione straordinaria in condominio richiedono una maggioranza semplice (metà più uno degli intervenuti, che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio).
Innovazione: quando si configura?
Per essere considerata innovazione, un’opera deve introdurre un cambiamento sostanziale nella natura o destinazione d’uso del bene comune. Ad esempio, l’installazione di un sistema completamente nuovo, come un impianto domotico integrato che trasforma il citofono in una centrale di controllo per tutta la casa, potrebbe essere vista come un’innovazione. In questi casi, la legge richiede una maggioranza qualificata (i due terzi del valore millesimale).
La giurisprudenza, inclusa la sentenza del Tribunale di Torino, ha stabilito che l’innovazione non si configura per il semplice miglioramento tecnologico di un sistema esistente, ma solo quando si verifica una trasformazione radicale della sua funzione o natura.
Implicazioni per i condomini e conclusione
La sentenza sottolinea l’importanza di una corretta classificazione degli interventi, poiché determina le regole da seguire in assemblea. Un errore nella definizione può portare all’annullamento della delibera, con conseguenti costi e ritardi.
I condomini devono quindi valutare con attenzione:
- L’obiettivo dell’intervento: si tratta di un miglioramento del servizio esistente o di un cambiamento radicale?
- La portata delle modifiche: l’intervento altera la funzione originaria del bene comune?
L’installazione di nuovi citofoni, anche tecnologicamente avanzati, viene generalmente considerata manutenzione straordinaria, come confermato dal Tribunale di Torino. Tuttavia, la questione resta delicata, e ogni condominio dovrebbe analizzare il caso specifico.
Per evitare controversie, è consigliabile affidarsi a professionisti e, in caso di dubbi, richiedere il parere di un legale esperto in diritto immobiliare.
Un approccio chiaro e condiviso non solo aiuta a rispettare la normativa, ma favorisce anche la convivenza pacifica tra condomini, spesso messa a dura prova da temi come questo.